我是广州楼姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为人提供买房最佳解决方案。楼姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！楼姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：楼姐，感觉白云区的规划很好，白云湖怎么样？有潜力吗？

回答：白云湖是广州城央最大的人工湖，水体面积达亩，比东山湖、麓湖等5大湖水体面积都大，景观资源更优，具备更好的溢价基础。

东山湖二手都已去到10万+，而白云湖周边新房价格还是4字头，4字头到10万+的升值空间，着实诱人。

白云湖数字科技城划分成了秉“五园两区”，分别为新一代信息技术产业园、高端软件和人工智能产业园、物联网产业园、智造服务产业园、港澳青年创新创业基地、数字经济体验区、数字人才集聚区。

与此同时，片区内将会建立6条地铁为骨干、全覆盖公交为补充，以及3条智慧交通的交通网络。未来规划真正兑现，对于片区来说，将会是一个极大的利好。

白云湖是个潜力板块，但红利兑现要等段时间。

提问：楼姐您好，沙井新开通2条地铁后，未来的房价会涨吗？

回答：不会有明显的上涨。

沙井现在已经通车的是地铁11号线，在建的有两条地铁线，分别是12号线和20号线。

12号线，从赤湾到海上田园，经过会展中心，有两个作用，一个是方便参加会展，二是因为海上田园是个老牌的景点，方便更多的人来这里。另外一条20号线目前一期工程，只有5个站，连接机场和会展中心。会展中心如今人流量比较大，通地铁是方便来参观。

想一下最近这几年，沙井哪一个新楼盘，卖楼的时候没有拿地铁来作为卖点呢，所以房价里面已经包含了地铁这个价值。等到地铁开通的时候，房价不会出现明显的上涨

提问：新人首问，楼姐好，我是广州户口，首套房，预算首付75左右。因为女友已经有一套南沙的期房后面可以作改善用了，现在想买一套市区一点的作为婚房，所以也会稍微考虑下学位。请教下是看海珠荔湾老破小呢，还是考虑下亚运城这种？多谢！

回答：根据你表达的情况，可以考虑海珠、荔湾的老破小，升值空间有保障。根据年的广州二手房成交数据，房龄在20年以上的老小区仅占据成交比例的5%以内，但平均成交价格是各房龄段内最高的，涨幅可观。对比海珠、荔湾的老破小，楼姐建议你优先选择海珠的老破小，因为荔湾的新房供应量过大，在荔湾买老破小的投资风险大于海珠。海珠在近些年的新房供应量较小，新房价格昂贵，这为该区域内的老破小留足了生存的空间，有继续稳定升值的预期。

提问：楼姐您好，大湾区中珠海人口的受教育程度是怎么样的呀？这个地方可以买房投资吗？

回答：继年、年常住人口增速蝉联全省第一后，珠海又火了。

广东省第七次人口普查数据，珠海增幅排名全广东第二，年常住人口为人，对比年，增长了约88万人，增幅56.36%

更令人瞩目的是，珠海人口受教育程度居全省第三，仅略低于广州、深圳。

自年以来，珠海就连续4年蝉联全国十佳宜居城市第一名，年粤港澳大湾区规划纲要发布以来，珠海作为珠江口西岸核心城市，更享有大湾区魅力之城，粤澳合作的“桥头堡”等美誉。一连串傲人的数据无不表明，珠海已成为全国高阶人才热门移入的目的地、发展最活跃的区域之一。

因此，这里不光是高阶人才向往的乐土，迅速壮大的城市能级量级、陆桥连接港澳的绝佳城市区位，更让珠海理所当然成为高净值人群在湾区置业的热门之选。

提问：楼姐您好！我是深圳户口，无房，最近看了七个楼盘，很纠结，不知怎么选择？

我是投资为主，兼顾自住，请楼姐帮我按照投资价值进行排序：中海阳光榆树园、卓宏星辰花园、丁山河畔花园、万丰海岸城、宏发万悦山、卓越蔚蓝铂樾府。

回答：根据投资价值，先后排序：万丰海岸城、卓宏星辰花园、宏发万悦山、丁山河畔花园、中海阳光榆树园、卓越蔚蓝铂樾府。

提问：楼姐，我是刚需，第一次买房，请问房屋的公摊面积包括墙面和承重柱吗？

回答：房子的套内是外墙的厚度的一半和你与邻居的隔墙厚度的一半都算在内的，其余的一半厚度外墙算入整栋楼的公摊面积然后把总的分摊面积按总的套内面积进行分摊计算出分摊系数，用你的套内面积乘公摊系数就是你家的公摊面积，除一半外墙还有公用的楼梯间，电梯间，楼顶水箱间等都是计入公摊的。

提问：楼姐您好，佛山非中心区的房子可以买吗？

回答：三水的南山、大塘、芦苞。

高明的更合、杨河、明城。位置差、没发展、没潜力、位置偏远，后期没有发展潜力，流通性差，后期想转手较难。

其次是南海的九江，顺德的均安，同样也是位置不行，交通没有，经济产业也一般。

城市的发展方向，一定是中心化，买房投资首先看流通性，再看升值潜力。

提问：亲爱的楼姐您好，我是外地人在南宁做生意的，这几年累积下来赚了一点钱。自己老家有一套房，跟老婆商量了一下准备再买一套房子在南宁。楼姐，想买在地段比较好的，有发展前景的，民族大道这边买房怎么样？听说是富人区，我又想知道，现在是富人区，未来几年还会是吗？

回答：20年前的南宁，没有五象新区，没有东盟商务区，金湖CBD还是个小老弟。那时的南宁，朝阳是毫无争议的大哥。

10几年前，沿着向东的民族大道，金湖CBD里长出了地王大厦、金源CBD现代城等写字楼。年在金湖投资写字楼的人，资产在5年时间，最高翻了5倍。

沿着民族大道，过去20年南宁的致富之路，已经成为投资客如数家珍的辉煌过去。

金湖CBD是富饶之地，而房价才“5”字头的凤岭北，上不了台面。年才“5”字头的商务区-凤岭北，如今房价奔上了2万+。

20年间，南宁“富人圈”从朝阳转移至金湖，如今落到了商务区-凤岭北。虽然发生了一次次东移，但始终没有远离民族大道。

人随资源走。城市资源在哪，“顶级圈层”往往就流向哪，这无可厚非。

南宁下一个“富人聚集地”，大概率也少不了民族大道。

本文来源：广州楼姐