白羊在今年大湾区楼市诸多风口中，佛山也是不容忽视的一个。可能是因其不在国家统计局的70城榜单中，所以社会话题性不如深圳、广州、东莞等城市那么高，但其热度丝毫不输这些湾区的兄弟城市。数据显示，11月佛山新建商品住房网签成交量套、成交面积达.75万㎡，虽环比有所回落，但同比劲增29%。同时，网签成交均价1.92万元/㎡，刷新纪录，环比上涨10%，较于去年底增幅达43%。如今，佛山至少18盘售价破3万/㎡，这个数量环比年翻了6倍。土地市场也是一片热火朝天，量价两旺。数据显示，截止10月底时，佛山土拍收入就已突破千亿大关，创五年来新高。地价上，房企们也丝毫不怕追高。上半年，佛山楼市土拍溢价率高达28%，位居大湾区9城之首。截止10月底时，佛山已有33块地楼面价破万，天花板已被顶到1.82万。总的而言，大部分板块的楼面价基本都被刷新了。地价往往代表着房企对一个城市楼市未来几年的判断，这么多的高溢价、高地价地块此起彼伏涌现，基本可断定，房企们对佛山楼市的前景不只是乐观，而是很乐观，集体投出了信任票。这种乐观主要还是源于佛山扎实的基本面。上个月，佛山官方发布消息称，佛山人口已突破千万大关，达万人，比去年底公布的常住人口（万人）足足多出近万人。此外，其GDP总量也已突破万亿大关，并力压东莞在湾区9城中位居第三。另一方面，虽然广佛同城在深化，但二者房价剪刀差依然明显，即便是广佛交界区域。此外，虽然过去十年佛山房价跑输大湾区大盘（增速倒数第二），增速只有同级别城市东莞的一半。不过反过来看，也意味着佛山房价有着较大的补涨空间。比如与其南边的中山比，佛山约是中山面积的2倍、人口的3倍、GDP的3倍，但其房价仅比中山多了元/㎡。未来哪个城市房价的上涨动力更强，已不言而喻。破千万的人口、破万亿的GDP、凸显的剪刀差、充满想象的补涨空间及高地价带来的推力，似乎没理由不对佛山楼市心生乐观。估计那些开发商们也是这么想的。但，这并不意味着佛山可以向深圳那样蒙着眼去买，不用挑肥拣瘦、只求能上车。其一，佛山楼市虽热，但其成交量能在大湾区城市也是数一数二的，库存充足，不存在短缺问题。年，佛山商品房成交量万方，其中住宅万方，虽然同比有所回落，但横向比仍是大湾区的NO.1，超越广州。截止今年10月底，佛山商品住宅去化周期约为12个月，整体比较充足，其中南海区还存在一定程度的过剩。在这样一个水大鱼大的市场，是不愁选择的。其二，佛山基本面虽不弱，但发展并不均衡，而其T字型地形，又进一步放大了不平衡性。如靠近广州的南海、禅城和顺德，以54%的面积贡献了佛山80%的GDP和86%的人口，而北面稍弱的三水也是临近广佛，面积第二大的高明，因离广州较远反而是最弱的。虽然西边的高明发展空间很大，但在广佛融合这块大磁铁下，市场资源只会进一步在东边聚集，呈现马太效应，并沿着广佛边界向南向北延展。其三，广州除核心城区外的其他区，如白云、黄埔、增城、南沙、从化、花都、番禺等，也开始放松落户门槛抢人、抢购房客。换言之，佛山楼市一部分潜在需求将被分食。之前佛山楼市中一股主要力量就是广州购房客，他们或因没购房资格、或因钱不够而转向佛山楼市。现在随着广州外围区通过落户间接放松限购，势必会抢走一部分外溢到佛山楼市的广州购房客。而在少了落户的牵制后，准备两城奔波的广州购房客在佛山买房也将更加重视交通、位置等因素。所以，佛山买房最好还是要重视板块选择！其实在“无形之手”作用下，市场的选择已经反映出了这一点。从土地端看，上面的高价土地分布主要聚集在东部靠近广州的城市核心区，可见开发商对这些地方已较高的房价进一步走高，很是乐观。从市场端看，佛山的热点成交板块主要有两大特点，一是发展较好且地缘优势靠近广州的地方；二是虽靠里但也是重点发展的新城片区。南海区的热点板块主要在桂城、大沥、里水，具体一点就是，桂城有平洲、三山新城、桂城、千灯湖、石石肯、映月新城等板块，大沥有大沥、盐步、黄岐等板块，里水则有里水、和顺等板块。禅城区更是全面开花，在南庄、石湾、祖庙、张槎都有热点板块，如南庄的绿岛湖、南庄、湖涌；石湾的新城北、城南、亚艺、奇槎；祖庙的城北、旧城区、季华东；张槎的季华西等。顺德区北部三镇陈村、北滘、乐从的三龙湾、北滘新城、佛山新城等也是当下热点。为什么这些地方会火呢？因为他们基本都是临广板块或者虽然靠里了些，但仍可以通过地铁无缝接驳广州。不仅如此，这些板块也大都是佛山产业、人口中心，某种程度上，这些坐拥产业、人口、交通和地缘优势的热点板块，就犹如茅台股，是货真价实的好标的，大盘好时其要涨，大盘不好时其还要涨（避风险需求）。不过，也不是所有的临广板块都是值得选的，见下图。位于顺德南端的大良板块明显跑输北部的北滘、陈村及其临广板块。即便顺德楼面单价TOP10地块中，大良板块占了5席（截止8月）。其中一大原因就是其接壤是广州南沙，而南沙尚不成熟，且也没地铁相通，所以其临广价值大打折扣。可能有人会问，为何几年前其房价那么高呢？因为它是顺德两大副中心之一，内在能量还是有的。大良的房价走势也为当下正热高明组团的西江新城、西南组团的三水新城等热点板块提供了一面很好的镜子。或许正是意识到自己的卡位太不占优势（离广佛太远），所以高明在离中心城区最近的地方，打造了一个西江新城。未来从广州南站过来的地铁2号线也将延展于此。今年以来，西江新城已成佛山楼市十大热门板块，板块内项目屡屡挤进龙虎榜，成交均价在到10左右。从价格上看，刚需板块无疑。另一个热点是，三水区的三水新城、河口片区等西南组团板块，其中三水新城属于云东海街道、河口片区属于西南街道，都属于产业和人口较为集中的三水中心区域，今年以来，板块内成交量放量明显。但由文中图可知，西南组团的三水新城和高明的西江新城板块一样，最大的问题就是离佛山核心区(禅城及周边)尤其是广佛较远，在区位上甚至还不如大良，也就意味着，支撑起板块内楼市的更多是区域内的内生性力量，广州、禅桂核心区对它们的外溢能量较为有限，即便西江新城板块未来有地铁通达，通勤时间仍相对较长。换言之，这些地方自住没问题，但若是投资，最好慎重，毕竟有大良的前车之鉴。
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